Comment financer l’achat de sa résidence principale en 2023 ?

En 2023, avoir un chez-soi n’a jamais semblé aussi important. Après plusieurs périodes de confinement et de télétravail, l’idée d’acquérir un nid douillet a en effet fait son petit bout de chemin dans votre esprit, pour finir par devenir l’un de vos objectifs des mois à venir.

Seul hic, votre “home sweet home” vous demandera probablement quelques efforts financiers. Pour alléger la facture et préserver votre patrimoine, vous devrez la jouer fine !

Mais alors, concrètement, comment financer l’achat de sa résidence principale en 2023 quand on n’est pas Crésus ? Epsor et Virgil vous livrent leurs meilleurs conseils pour peaufiner votre stratégie d’achat immobilier. Prenez note !

Mais d’abord, acheter sa résidence principale en 2023 : bonne ou mauvaise idée ? 

À l’heure de la guerre en Ukraine, de la hausse des taux et du retour de l’inflation, il est bien entendu légitime de vous interroger. La période est-elle vraiment propice à l’achat d’un bien immobilier ? Ne serait-il pas plus raisonnable de conserver vos précieuses économies en attendant des jours plus sereins, quitte à rester locataire ? 

Et bien… non, au contraire !

Pourquoi ? C’est ce que nous explique Keyvan Nilforoushan, fondateur de Virgil aux côtés de Saskia Fiszel : 

«  En règle générale, l’un des meilleurs moyens de construire un patrimoine est de transformer son loyer en épargne, ce que permet l’achat d’une résidence principale. » 

Au lieu de voir s’évaporer chaque mois une partie de son revenu dans le paiement d’un loyer, le propriétaire rembourse en effet un crédit. À la clé, au bout de quelques années, une épargne solide sous la forme d’un actif tangible (bien immobilier) dont il pourra disposer à sa guise. 

« Aujourd’hui, cela est encore plus vrai, et ce pour des raisons conjoncturelles », précise Keyvan Nilforoushan.

Depuis plusieurs mois, la France renoue en effet avec l’inflation. Dans ce contexte, les particuliers qui souhaitent protéger leur patrimoine peuvent actionner deux leviers : ‍

      1. Acheter des actifs durables, une maison ou un appartement par exemple.‍

      2. S’endetter à un taux fixe. 

Par contraste, rester locataire c’est s’exposer à une augmentation des loyers, lesquels sont indexés sur l’inflation. Mauvais plan. 

Reste une question cruciale : comment financer l’acquisition de son futur « chez soi » ? Patience, nous y venons…

Épargne salariale et retraite : débloquera, débloquera pas ? 

Le saviez-vous ? L’épargne salariale et retraite est un excellent support pour se constituer un apport et financer un projet à moyen ou long terme.

Ce type de placement génère en effet peu de frais pour le salarié puisque la plupart sont pris en charge par l’employeur. De plus, l’épargne salariale est exonérée d’impôt sur le revenu en cas de placement de prime et en cas de retrait, et elle est principalement alimentée par l'employeur via des primes d'intéressement et de participation (chaque collaborateur restant libre de compléter ces versements).

Cerise sur le gâteau, vous pouvez débloquer votre PEE et même votre PER Collectif de façon anticipée afin de financer l’achat de votre résidence principale. Plus besoin d’attendre 5 ans (durée minimum d’épargne du PEE) ou votre départ en retraite pour profiter de votre argent !

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Une question reste néanmoins en suspens : est-ce le bon moment pour financer l'achat de votre résidence principale ? En clair, au regard du contexte actuel, est-il préférable de conserver ce placement bien au chaud encore quelque temps ?

En réalité, il n’existe pas ici de réponse unique.

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Pour faire votre choix, il convient en premier lieu de faire le point sur votre budget et sur l’apport dont vous disposez déjà, hors épargne salariale. Économies personnelles, crédit, cofinancement, etc. : ne négligez aucune des ressources à votre disposition. 

Dans un second temps, évaluez, si nécessaire, la pertinence de mobiliser votre épargne salariale et retraite. Pour cela, considérez notamment les produits financiers sur lesquels est investie cette dernière  : 

• Dans certains cas, il pourra ainsi être pertinent de transférer les sommes placées sur des fonds monétaires (susceptibles de se déprécier du fait de l’inflation) vers un actif immobilier (véritable rempart contre l’inflation). ​​Les fonds monétaires sont en effet des supports peu risqués (risque 1) générant un rendement faible, voire négatif.  
• À l’inverse, il semble inopportun de débloquer son épargne salariale et retraite si celle-ci est placée sur les marchés actions. En effet, les marchés actions étant actuellement exposés du fait de la guerre en Ukraine, de la crise sanitaire ou encore de la hausse du prix des matières premières, retirer les sommes investies entérinerait une éventuelle dévaluation. Une décision délétère lorsque l’on sait que, sur le long terme, les marchés actions sont orientés à la hausse. 

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En conclusion, pour constituer votre apport personnel, il est donc essentiel de vérifier, au cas par cas, la pertinence de puiser ou non dans votre épargne salariale et retraite. 

Mais d’ailleurs, idéalement, quel doit être le montant total de mon apport personnel ?

Attention, question piège ! Légalement, rien ne vous oblige à mettre de l’argent « de votre poche » pour acheter une maison ou un appartement. Théoriquement, il est ainsi possible d’acquérir votre résidence principale sans apport. 

Cependant, les banques demandent habituellement un apport personnel au moins équivalent à 10 % du prix du bien immobilier. L’objectif étant de couvrir les frais annexes : frais de notaire, frais d'agence, et frais de garanties. 

Keyvan Nilforoushan insiste par ailleurs sur un point : « En réalité, l’apport dont un particulier a besoin est celui qui lui permet d’acheter… l’appartement dont il a besoin. » CQFD.

Or, c’est ici que le bât blesse. Et pour cause, du fait des prix de l’immobilier, même en empruntant au maximum de sa capacité d’emprunt, un individu devra souvent fournir un apport réel de 15 à 20 % afin de boucler le budget nécessaire à l’acquisition d’une résidence principale qui lui convient. 

En clair, pour obtenir la maison de vos rêves, vous devrez mettre de l’argent sur le tapis. 

4 solutions pour vous bâtir un apport personnel solide

Par chance, différentes options existent pour vous constituer un apport personnel satisfaisant : ‍

1. La « love money » issue de proches, parents, grands-parents… Cette solution n’est malheureusement pas à la portée de tous bien que, selon un sondage Happydemics, en 2022, ⅓ des Franciliens n’auraient jamais pu acheter leur première résidence principale en l’absence d’une donation ou d’un héritage.‍

2. Le co-investissement. Une option s’offre à celles et ceux qui ne peuvent pas bénéficier des largesses parentales : le co-investissement. C’est d’ailleurs le cheval de bataille de Virgil qui accompagne ses protégés dans l’achat de leur résidence principale et investit jusqu’à 100 000 euros de capital à leurs côtés.

3. L’épargne personnelle. Sans surprise, mettre régulièrement de l’argent de côté permet d’amasser un petit pécule. Le hic ? Cette solution est de loin la plus difficile à déployer. En effet, comme le rappelle Keyvan Nilforoushan, en moyenne, un locataire épargne seulement 3 % de son salaire chaque mois. Dans ces conditions, se constituer un solide apport personnel peut donc prendre de longues années.

4. L’épargne salariale et retraite. Déjà évoqués plus haut, les plans d’épargne salariale et retraite permettent aux salariés de se constituer un apport dans des conditions avantageuses (fiscalité réduite, contribution de la part de l’employeur, etc.). Cerise sur le gâteau, l’épargne salariale et retraite peut être débloquée de façon anticipée afin de financer l’achat d’une résidence principale. Cette option, lorsqu’elle est ouverte, est donc à considérer avec soin. 

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Concrètement, comment débloquer mon épargne salariale et retraite ? 

Votre Conseiller en gestion de patrimoine et vous êtes arrivés à la conclusion que, dans votre situation, il était opportun de débloquer votre épargne retraite et salariale pour financer votre achat immobilier ?  Félicitations ! Voici comment procéder :

Pour débloquer les sommes investies dans votre plan d’épargne salariale et retraite, rendez-vous dans votre espace épargnant, indiquez l’objet du retrait (acquisition d’une résidence principale) et joignez les justificatifs correspondants (promesse ou compromis de vente, attestation sur l’honneur de résidence principale ou encore plan de financement). 

Au total, prévoyez entre 6 et 10 jours ouvrés entre le dépôt de votre demande et le versement du montant exigé sur votre compte bancaire. 

Dès lors, vous voici en possession d’une partie de l’apport personnel qui vous permettra d’acquérir votre bien immobilier. Bravo !

Cela étant, reste le passage quasi obligé et potentiellement terrifiant de la demande de crédit immobilier. N’ayez crainte, là encore, nos experts vous donnent les clés pour triompher. 

6 conseils pour décrocher un crédit immobilier à coup sûr (ou presque)

Même avec un apport personnel conséquent, obtenir un prêt immobilier à la hauteur de vos ambitions demande un peu de préparation. 

Keyvan Nilforoushan vous livre quelques conseils concrets qui vous aideront à décrocher l’emprunt qui vous ouvrira la porte de ce petit coin de paradis :

1. Présentez des revenus stables. Lorsqu’ils étudient une demande de prêt immobilier, les établissements de crédit analysent le montant, la nature et la stabilité des revenus de leur client. Pour obtenir gain de cause, il est donc préférable d’être en CDI (hors période d’essai). Que vont prendre en compte les banques comme salaire si vous êtes en CDI ? Le salaire fixe net avant impôts et votre variable à condition que vous soyez dans votre entreprise depuis au moins 3 ans.

2. Tenez vos comptes de manière irréprochable au cours des 3 mois précédant votre demande de prêt. Les établissements de crédit analysent avec soin la façon dont vous avez géré vos finances pendant les 3 mois écoulés avant le dépôt de votre dossier. Il convient par conséquent d’éviter à tout prix les découverts, de bannir les virements « bizarres » et de tenir vos comptes d’une main de maître.  

3. Montrez que vous pourrez encaisser le saut de charges engendré par le prêt immobilier demandé. Le saut de charges est la différence entre votre loyer actuel et le montant des échéances que vous devrez rembourser au titre de votre crédit immobilier. Ainsi, si votre loyer actuel est de 1000 euros et vos traites de 1400 euros, le saut de charges est de 400 euros par mois. Dans cette situation, vous devez démontrer à votre banque que vous serez capable d’encaisser une dépense supplémentaire d’au moins 400 euros par mois. Pour cela, veillez à épargner mensuellement un montant au minimum égal à ce saut de charges. N’oubliez pas, qui peut le plus peut le moins ! 

4. Avant de demander un prêt immobilier, veillez à rembourser tous vos autres crédits. Vous le savez, plus vous accumulez les prêts, plus votre capacité d’emprunt se réduit comme peau de chagrin. Pour optimiser le montant que vous pouvez emprunter à la banque, pensez par conséquent à solder l’ensemble de vos crédits à la consommation. C'est pour cette raison que nous conseillons d'acheter sa résidence principale avant de faire des investissements locatifs. L'emprunt que vous avez pour votre investissement locatif vous empêchera d'emprunter pour votre résidence principale. Et même si le loyer que vous percevez couvre votre emprunt.

5. Multipliez le sourcing. Lors de votre demande de crédit immobilier, ne vous cantonnez pas à votre banque habituelle. Outre les banques traditionnelles, des banques en ligne telles que Boursorama et Fortuneo proposent en effet des prêts immobiliers et une expérience emprunteur intéressants. Par ailleurs, il peut être très utile de faire appel aux services d’un courtier spécialisé dans le crédit immobilier tel que Pretto. Ce dernier se chargera de vous trouver le meilleur prêt disponible sur le marché. 

6. Négociez votre crédit immobilier. Pensez notamment à renégocier votre assurance emprunteur au bout d’un an si celle-ci est trop onéreuse. Sur le long terme, cette simple démarche peut vous faire économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros. Elle ne doit donc pas être négligée. 

Le mot de la fin : la “to do list”

La “to do list” à suivre pour acheter votre résidence principale calmement :

✅ Miser sur un CDI et un bon salaire fixe, tenir mes comptes d’une main de maître et rembourser mes crédits dans les mois précédant la réalisation de mon projet ; 

✅ Déterminer mon budget global, sans négliger aucune option (épargne personnelle, épargne salariale, « love money », cofinancement… etc.) ; 

✅ Étudier toutes les sources de financement à ma disposition et déterminer celles qui sont les plus adaptées à ma situation personnelle ; 

✅ Partir à la chasse du logement de mes rêves ; 

✅ Rechercher un crédit immobilier en m’adressant à différents interlocuteurs et négocier mon emprunt immobilier ; 

✅ Signer une promesse ou un compromis de vente ; 

✅ Débloquer, si besoin, mon épargne salariale et retraite auprès de mon gestionnaire ; 

✅ Acheter le bien de mes rêves ;

✅ Profiter de la vie tout en conservant une épargne de précaution pour faire face à la période de vulnérabilité qui suit l’acquisition d’une maison ou d’un appartement ;

✅ Après un an, renégocier mon assurance emprunteur si nécessaire. 

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Vous voici désormais armé pour dégoter le prêt immobilier qui vous permettra d’acheter le logement de vos rêves. 

À vous de jouer !