Achat immo : constituer son apport avec l’épargne salariale

1. Qu’est-ce que l’apport personnel ?

S’il n’est pas obligatoire, l’apport personnel est une condition quasi-indispensable pour pouvoir contracter un prêt immobilier (en savoir plus).

L’apport personnel, définition

L’apport personnel est une somme d’argent dont l’emprunteur doit pouvoir disposer immédiatement pour le financement de son projet immobilier. Il doit correspondre à un certain pourcentage du prix du bien, et varie si l’achat est réalisé dans l’immobilier neuf ou ancien.

L’apport personnel permet de couvrir les différents frais liés à un achat immobilier : frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier, caution… Ces frais n’étant pas récupérables en cas de non-remboursement du prêt, les banques préfèrent alors qu’ils soient couverts par l’emprunteur. Elles réduisent ainsi le risque de perdre de l’argent en cas de saisie et de revente du bien.

Mais ce n’est pas tout. L’apport personnel est aussi un excellent indicateur pour les banques, qui peuvent ainsi évaluer la stabilité financière de l’emprunteur et sa capacité à épargner. Plus l’apport est important, plus les banques peuvent alors proposer un taux immobilier intéressant, à l’image du risque représenté par l’emprunteur.

Quel doit être le montant de l’apport personnel ?

De manière générale, on considère que l’apport personnel d’un emprunteur doit être d’au moins 10 % du prix du bien. Ce montant correspond aux frais d’acquisitions moyens d’un bien immobilier ancien, qui comprennent les frais de notaire (entre 6 et 8 % du prix du bien) et de garantie (2-3 % du prix du bien).

Dans le cas d’un achat dans le neuf, le montant de l’apport peut être ramené à 5 % du prix du bien. Cela s’explique par le fait que les frais de notaire ne sont que de 2-3 % pour ce type d’achat, soit 5 % au total avec les frais de garanties.

Si ces chiffres indiquent le montant minimal de l’apport personnel, il est recommandé lorsque cela est possible de fournir un apport supérieur. Un apport plus important vous permettra en effet de faire baisser la durée et le taux de votre emprunt, soit son coût total. Attention cependant : mettre toutes vos économies dans votre apport personnel n’est pas un bon calcul. Il faut veiller à conserver une épargne résiduelle pour rassurer les banques quant à votre capacité à faire face à l’imprévu.

Comment le constituer ?

Suivant votre situation, l’apport personnel peut être constitué de différentes manières.

Dans la plupart des cas, l’apport personnel pour un achat immobilier est constitué directement à partir de votre épargne. Au fil des ans, vous avez mis assez d’argent de côté sur un compte épargne dédié (Livret A, LDDS…) pour pouvoir financer les frais d’acquisition de votre bien. Un apport constitué à partir de votre épargne est particulièrement rassurant pour les banques, qui y voient un signe de stabilité financière.

Il existe également des comptes bancaires dédiés à la préparation d’un projet immobilier : le Plan Épargne Logement et le Compte Épargne Logement. Si leur taux d’intérêt n’est pas très élevé (1 %), ils permettent d’obtenir un prêt à un taux avantageux ainsi qu’une prime d’État dans certains cas. D’autres placements comme l’assurance-vie permettent de bénéficier d’une plus grande flexibilité, avec des rendements pouvant atteindre les 2 %. Plus risqués, les placements en entreprises (actions et obligations) peuvent offrir un rendement supérieur à 5 %.

Dans des cas moins fréquents, l’apport personnel peut provenir d’une donation, d’un héritage, ou bien de la revente d’un bien immobilier dont vous êtes déjà propriétaire.

L’autre possibilité réside enfin dans l’épargne salariale, une solution d’épargne collective mise en place par l’entreprise pour ses salariés. On vous explique plus en détail !

2. Comment constituer son apport grâce l’épargne salariale ?

Si vous êtes salarié d’une entreprise ayant souscrit à une solution d’épargne salariale, vous pouvez effectuer une demande afin d’utiliser votre épargne pour votre projet immobilier.

Comment est alimentée l’épargne salariale ?

L’épargne salariale est constituée via le versement de différentes primes liées aux objectifs atteints par l’entreprise (intéressement) ou aux bénéfices générés (participation). Si le premier système de prime est facultatif, le second est obligatoire pour toutes les entreprises ayant employé au moins 50 employés par mois sans interruption au cours des 5 dernières années.

Le montant correspondant à chaque prime accordée est alors versé sur le compte d’épargne salariale de l’employé concerné. Celui-ci peut prendre la forme d’un Plan Épargne Entreprise (PEE) ou d’un Plan d’Épargne Retraite Collectif (PERCO).

Comment débloquer les fonds pour son achat immobilier ?

Vous pouvez effectuer une demande de déblocage des fonds directement auprès de votre teneur de compte d’épargne salariale. Il faudra alors lui procurer une copie du compromis de vente et un plan de financement édité par une banque ou un courtier immobilier.

Concernant les règles à respecter, l’épargne salariale ne peut être utilisée qu’une seule fois par plan d’épargne. Elle ne peut servir qu’au financement de l’achat ou la construction d’une résidence principale et ne peut être la seule source d’apport. Son montant maximal ne peut dépasser le prix d’acquisition (prix du bien et frais) après soustraction du montant du prêt et de vos autres apports mentionnés dans votre plan de financement.

📌 Par exemple, pour un bien immobilier à 200 000 €, votre banque exige un apport minimum de 20 000 €. Si le montant de votre épargne salariale s’élève à 8 000 €, vous devez déclarer un apport personnel “autre” d’un montant de 12 000 € maximum pour pouvoir vous faire verser l’intégralité de votre épargne. À l’inverse, si vous déclarez un apport personnel de 20 000 € ou plus, votre demande de versement pourra vous être refusée.